부동산 경매 공부 방법 알아보기

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    부동산을 정확하게 알지 못하는 부린 이들이 가장 많이 하게 되는 부동산 투자는 바로 경매입니다. 경매 공부를 어떻게 시작해야 하는지 태와 공부방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

     

    경매란?

    법원이 채무자의 소유의 재산(부동산)을 현금화(매각)해서 채권자에게 금전채권을 만족시키는 것을 목적으로 하는 절차이며, 이때 사려는 사람이 많은 경우에 서로 경쟁시켜서 가장 높은 가격을 제시한 사람에게 물건을 파는 것입니다. 법원은 부동산을 파는 행위를 하는 것이며, 경매자의 경우 그 법원으로부터 부동산을 사는 것이다. 

     

     

    법원 경매의 장점

    법원 경매 시장은 부동산 도매시장입니다. 경매에서의 적정 낙찰가 수준은 아파트는 시세 80%, 단독주택은 65%, 빌라, 연립, 다세대는 60%, 공장은 40% 정도입니다. 대체적으로 이런 수준으로 낙찰을 받는 것이지만 각 사건에 따라서 이해관계나 조건이 다르기 때문에 다소 차이가 있을 수 있습니다. 소액으로도 경매가 가능하며, 접근도가 낮습니다. 경매에 관해 전문지식이 없는 일반인들도 다소 안심하고 참여할 수 있는 투자 방법입니다. 인도명령 대상자의 확대, 이해관계인 항고 시 항고 이유서 제출, 공탁금 공탁제도 도입, 대금 납부 기한제 도입, 경매 부동산의 주민등록 열람이 자유로워졌습니다. 

     

     

    법원 경매의 단점

    • 권리 분석에 어려움이 있다
    • 명도에 어려움이 있다
    • 실수요자의 경우 이사 들어가는 날짜를 예측하기 어렵다
    • 숨어있는 권리가 있다.
    • 세원 노출이 되어있다

    경매 투자 시 중요한 3가지

    1. 권리분석

    2. 부자마인드

    3. 부동산 가치평가 안목

     

    경매를 대하는 자세

    • 내 집에 대한 투자를 게을리하지 말아야 합니다.
    • 부자마인드와 부동산 가치평가 안목을 키우는데만 집중합니다.
    • 모든 상황 속에서 긍정적인 면을 찾아내야 합니다.
    • 묵은지 같은 인내심을 가지고 기다려야 오릅니다.
    • 남을 믿지 말고 혼자서 생각하고 직접 돈을 가지고 움직여야 합니다.
    • 임장활동도 중요하지만 수집된 자료들을 분석해내는 능력과 분석 결과를 통해서 산출된 입찰가의 결정이 훨씬 더 중요합니다. 
    • 경매 고수를 찾으려면 나부터 스스로 고수가 되자
    • 경매 공부를 하기 전에 겸손함부터 갖춰라
    • 고수를 만나면 무조건 따라 하자
    • 경매의 목적은 돈이므로 돈과 무관한 편견과 자만심은 버리자
    • 부동산은 장기투자이며, 가 다림의 미학이다.
    • 주위의 반대세력을 동행자로 만들자.
    • 낙찰 전 수익 예상금을 10~20%로 생각하자
    • 적게 투자하고 작은 수익에도 감사하자
    • 공동투자는 절대 하지 마라
    • 대출 시 경매사건번호를 불러주고 대출 가능 금액 확인하자
    • 대출은 부자로 가는 지름길이니 가랑이가 찢어지기 직전까지 받자.

     

    어떤 물건을 투자할까?

    투자 대상은 2가지로 실거주 목적과 투자목적입니다. 실거주 목적으로는 아파트 시세차익이 거의 없습니다. 투자목적은 직접 거주할 것이 아니기 때문에 지역의 제한을 두지 않습니다. 세세가 상승할만한 잠재성이 있는 지역을 선정하는 것이 좋습니다. 건물이 낡았더라도 페인트가 벗겨지고 더럽고, 계단이 지저분하더라도 괜찮습니다. 시세 차익을 우선으로 현재 이익이 작아도 미래 이익을 보고 투자를 해야 합니다. 경매 초보자의 경우 빌라부터 시작하는 것이 좋습니다. 이후 단독주택, 다가구를 노리는 것이 좋습니다. 

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